오리재테크1세대 1주택 양도세 비과세 계산기
집 한 채를 팔 때 양도소득세가 비과세되는지, 12억원을 넘는 고가주택이라면 세금이 얼마인지 계산합니다. 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 늘어나는 장기보유특별공제를 반영합니다.
결과
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1세대 1주택 비과세 요건
1세대가 국내에 주택 한 채만 가지고 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 비과세됩니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금을 매깁니다.
장기보유특별공제 (1세대 1주택)
| 기간 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 |
|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% |
| 5년 | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
1세대 1주택 고가주택은 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%씩 공제해 10년 이상이면 최대 80%입니다. 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 이 표를 쓸 수 있고, 거주기간이 2년이 안 되면 일반 공제(1년당 2%, 최대 30%)를 받습니다.
예시로 보는 1주택 양도세
| 상황 | 과세 양도차익 | 장기보유특별공제 | 양도세 + 지방세 |
|---|---|---|---|
| 11억원에 매도 (6억 취득) | 0원 | - | 0원 (12억 이하 비과세) |
| 15억 매도, 8억 취득, 10년 보유·거주 | 1억 4,000만원 | 80% | 282만 1,500원 |
| 15억 매도, 8억 취득, 10년 보유·거주 안 함 | 1억 4,000만원 | 20% | 2,517만 3,500원 |
같은 집이라도 실제로 살았는지에 따라 세금이 약 9배 차이 납니다. 15억원 예시의 과세 양도차익은 양도차익 7억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 4,000만원입니다.
일시적 2주택이라면
새 집을 산 뒤 기존 집을 기한 안에 팔면 일시적 2주택으로 1세대 1주택과 같은 비과세를 받을 수 있습니다. 기존 주택이 비과세 요건(보유·거주)을 갖췄는지가 핵심이므로 이 계산기로 기존 주택을 먼저 계산해 보세요.
자주 묻는 질문
12억원이 넘으면 전부 세금을 내나요?
아닙니다. 12억원을 넘는 부분의 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔면 양도차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%에만 세금을 매기고, 나머지 80%는 비과세입니다.
2년 보유는 언제부터 계산하나요?
취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지입니다. 하루라도 모자라면 비과세를 받을 수 없으니 잔금일을 정확히 확인하세요.
거주기간은 꼭 연속이어야 하나요?
거주기간은 실제로 주민등록을 하고 산 기간을 합쳐서 계산합니다. 중간에 이사를 나갔다 다시 들어와도 합산할 수 있습니다.
부부 공동명의도 1세대 1주택인가요?
네. 부부는 같은 세대이므로 공동명의 한 채는 1세대 1주택입니다. 12억원 기준도 지분이 아니라 집 전체 양도가액으로 판단합니다.
양도세 신고는 언제 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 비과세라도 12억원을 넘는 고가주택은 신고해야 하며, 다음 해 5월 확정신고 대상이 될 수 있습니다.
근거 법령·기관
결과는 예상치입니다. 신고·계약·대출 신청 전에는 관할 기관이나 전문가에게 꼭 확인하세요.